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상가임대 5년? 10년? 상가임대차보호법/계약갱신요구권/계약갱신청구권 안** · 2021-02-15 23:44:04
fact
2018년 10월 16일 이전 계약은 5년 / 이후 계약은 10년 입니다.
-하지만 2018.10.16 이전 계약이라면 2018.10.16 이후 임대차계약서의 갱신(5년만기이전)으로 총합 10년가능
-환산보증금을 초과하여도 적용되는 제도
-계약기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 요구하여야 함



#상가임대차보호법

영세 상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지함으로 세입자의 권리를 보장하기 위한 법률입니다. (업무시설로 이용하거나 사업자등록의 대상이 되는 것)
상가임대차와 관련해서 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장하는 목적으로 2001년 말 제정된 법률 입니다.

최근 2018년 말 개정된 상가임대차보호법에서는 임차인들의 권리보호의 극대화 되어집니다.

"특히 임차인들의 권리 중 가장 중요한 부분이 계약갱신요구권(계약갱신청구권)입니다. "



#계약갱신요구권 or #계약갱신청구권

도입배경
"상가 임차인의 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과도함에도 불구하고, 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인(상인)의 계약갱신 요구를 인정하고 있다."

2018년 10월 개정 전에는 5년을 초과할 수 없었지만
2018년 10월 16일 개정 후 부터는 10년을 초과할 수 없음으로 변경되었습니다.

즉, 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서
계약갱신을 요구 또는 청구 할 수 있는 것입니다.

이러한 #계약갱신청구권(요구권) 은 #환산보증금 이 법에서 정한 금액을 초과하여도 요구할 수 있는 권리입니다.
*많은 이들이 환산보증금의 범위 안에 들어야 한다고 알고계실겁니다...

#상가임대차보호법 (줄여서) #상임법
임차인의 환산보증금이 법에서 정한 금액 이하일 경우에 해당되는 것이지만요,

계약갱신요구권(청구권) 또한 상임법에 속하지만!!
상입법의 예외조항에 따라 임차인의 환산보증금이 범위를 초과하더라도 계약갱신청구권(요구권)은 행사할 수 있습니다.

참고로 상임법에서의 환산보증금의 범위입니다.

상가임대차보호법 환산보증금의 범위, 최우선변제금액

상임법에서 환산보증금이 초과되어 상임법의 적용을 받지 못하는 경우라도 예외적으로 상임법이 적용되는 경우가 대항력의 규정, 권리금보호규정과 같이 몇가지가 있는데, 그 중 대표적 예외가 계약갱신요구권 or 계약갱신청구권 입니다.

그럼 임차인의 계약갱신요구에 임대인은 무조권 수긍해야만 할까요?

원칙적으로 임차인의 계약갱신요구는 임대인의 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
*조물주위에 건물주도 옛말이죠.

즉, 왠만하면 10년 동안은 임차인이 장사를 마음편히 할 수 있게 해주라는 법의 취지입니다.


다만! 임대인이 권리 보호를 위해서 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 경우가 있습니다.
아래 8가지 항목에 하나라도 해당되지 않아야 합니다.

1. 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체할 경우
2. 거짓 및 그 밖의 부정한 방법으로 임차했을 경우
3. 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공했을 경우
4. 임대인 동의 없이 목적건물의 전부 혹은 일부를 전대했을 경우
5. 임차한 건물의 전부 및 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했을 경우
6. 건물의 전부 혹은 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 목적 건물의 전부 혹은 대부분을 철거하고 재건축을 하기 위해 점유를 회복할 필요가 있을 경우
8. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 위반하거나 지속하기 어려운 중대한 사유가 있을 경우

위 항목중 하나라도 해당된다면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다.


계약갱신요구권 사례를 한번 보겠습니다.

사례1)
2013년 10월 20일에 최초 2년 계약을 했고 2015년 10월 19일 만기가 되었고 그 후 묵시적갱신을 통해서 시간이 흘렀고 마침 계약만기 날짜인 2018년 9월 19일 만료 한달전에 임대인이 건물을 신축하기 위해 임차인을 상대로 계약갱신거절을 하게 된 경우.
임차인은 5년 계약갱신을 통해서 5년간 갱신요구권 충족을 하였고, 5년 만기전에 임대인이 미리 갱신 거절을 했으므로 더이상 계약갱신을 할 수 없는 것입니다. 만약 임대인이 만기일 한달전에 통보기회를 놓쳐서 계약갱신거절을 주장하지 못하였다면, 법적으로는 자동적으로 묵시적갱인이 되는 것입니다. 당사자 합의는 별도로 필요하지만요.. 갱신은 합의갱신(재계약)과 묵시적갱신 모두 포함됩니다.

사례2)
임차인이 2015년 8월 최초계약(2년)을 하였고 만기일인 2017년 8월에 재계약을 하였습니다.
만기일은 2019년 8월로 2018.10.16 이전 계약건은 계약갱신요구를 5년간 행사가능하고 2019년 8월 만기때 1년 더 계약갱신을 요구할 수 있으므로 2018.10.16 이후 갱신이기 때문에 2025년 8월까지 총 합 10년 계약기간을 주장할 수가 있습니다.
다만 특별한 사정이 없어야 정당한 갱신청구가 가능하며, 계약기간중 3기(3개월월세)분의 임차료를 체납하면 계약만기 전 계약갱신요구를 할 수 없습니다.

사례3)
2018.10.16 법 시행 하루전 상가임대차계약체결(최초기간5년) 만기일 2023.10.14일 만기인데 한달전 임대인이 계약갱신거절 즉 상가임차인이 영업을 좀 더 하고싶어도 계약이 종료가 되지만 임차료 인상 협의나 기타 협의를 통하여 계약을 갱신하게된다면 2028년 10월 까지는 계약갱신요구가 가능하게됩니다.


상가건물에서 계약갱신요구권(계약갱신청구권)은 헷갈리고 말도 탈도 많은 제도인데..
임차인의 입장에서 본다면 영업기간을 보장해주는 입장에서 이것만큼 좋은 제도는 없을 것 같습니다.

해당 법률과 관련해서 직접 부딪혀야 하는 임차인 혹은 임대인이시라면 혼자 고민하지 마시고 법률 지식과 경험이 있는 법무사의 도움을 받아보시는 것이 현명한 방법일거라 생각됩니다. 
그럼 오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다.