건축물용도변경에 대해서 알아보겠습니다.
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일반적으로 용도변경은 용도의 상위 개념인 '시설군의 분류'에서 상위군으로 변경시 허가,
하위군으로 변경시 신고, 같은 시설군에서는 건축물대장 기재내용 변경신청이 이루어져야 합니다.
근린생활시설 용도의 경우, 2014년 3월 건축법 시행령 개정에 따라 변경 신청을 하지 않아도 됩니다.
(건축법 시행령 제14조 제4항, 제1종 근린, 제2종 근린 상호간의 용도변경시 변경을 요하지 아니한다. 단 노래연습장, 고시원, 단란주점, 안마시술소 등 대표시설은 건축물대장 기재내용을 변경해야 한다.)
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19년 10월 개정, 2020년 1월 시행된 건축법 시행령 개정에 따라 '용도변경'과 관련 하여 추가 내용이 개정되었습니다.
이 개정 내용에서 용도변경 또는 상가 등의 입점 전에는 '건축물대장' 확인이 꼭 필요하게 되었습니다. 해당 법령에 대한 내용을 먼저 알아보겠습니다.
건축법 제19조제3항 에서는 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려면 '건축물대장 기재내용의 변경'을 신청하도록 하고 있습니다.
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하지만 같은 호 안에 속하거나 근린생활시설군(제1,2종근생)간 용도변경시에는 "건축물대장 용도변경(기재내용의 변경)"이 필요 없어졌습니다.
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위에 대부분의 시설군(파란박스)은 자영업자들과는 평생 상관없는 일일수도 있습니다.
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자영업자 대부분은 1종, 2종 근생에서 이루어지고 있습니다.
그렇다면 1종, 2종 근린생활시설에서 영업허가를 내기위해서 용도변경을 어떻게 해야하는지 말씀드리겠습니다.
위에서 말씀드렸듯 같은 건축법 19조 3항을 보시면 시설군내에서의 용도변경은 기재사항변경을 하셔야 합니다.
즉, 일반음식점을 하다가 휴게음식점을 할경우 같은 근생에서의 용도변경이기 때문에 시청 및 구청에 가셔서 건축물대상 기재사항 변경을 하여야 했습니다.
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하지만 이 제도자체가 너무 불합리하다고 하여 2014년에 기재사항변경에 대한 개정이 있었습니다.
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건축법 [시행 2019. 4. 23.] [법률 제16380호, 2019. 4. 23., 일부개정]

제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ​ ③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>

위에 건축법 제19조 3항을 보시면 같은 시설군안에서 용도변경을 하려는자는 기재내용의 변경을 신청하여야 하지만 '다만 대통령령으로 정하는 변경의 경우 이러하지 아니하다' 라고 되어있습니다.
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그럼 이 대통령령이 정하는 변경이 어떤경우가 있을까요?

건축법 시행령 [시행 2019. 8. 6.] [대통령령 제30030호, 2019. 8. 6., 일부개정]

제14조(용도변경) ① 삭제 <2006. 5. 8.> ② 삭제 <2006. 5. 8.> ③ 국토교통부장관은 법 제19조제1항에 따른 용도변경을 할 때 적용되는 건축기준을 고시할 수 있다. 이 경우 다른 행정기관의 권한에 속하는 건축기준에 대하여는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2008. 10. 29., 2013. 3. 23.> ④ 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2011. 6. 29., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24.> 1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경 ⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다.

이 대통령령이 정하는 변경은 건축법 시행령 제14조를 보면 나와있습니다.
이준 제14조 4항 2호를 보시면 나와있습니다.
즉 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경은 기재사항변경을 안하셔도 됩니다.
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"요즘은 1종, 2종 근생의 구분이 별의미가 없다"  왜 그런지
이제는 이해하시겠죠? 용도변경도 없고 기재사항변경이 없기 때문에 1종,2종 구분이 무의미합니다.
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다만 지구단위계획에 따라 입점할수 있는 업종이 다르기 때문에 반드시 시청 및 구청에 문의하셔야 합니다.
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여기까지는 기존의 관심있으신분들은 잘 아실거에요.
그런데 또 개정되었습니다...
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건축법 시행령 제 14조(용도변경)

<개정전> ④ 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2011. 6. 29., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24.> 1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경

<개정후> ​ ④ 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목, 같은 표 제7호다목2) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2011. 6. 29., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24., 2019. 10. 22.> 1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경

"법 제19조제3항 단서"

③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다

하지만 이번 건축법 시행령 개정후에는
예외 시설을 명시함으로써 아래의 시설들은
같은 시설군에 속하거나 근생 1.2종 상호간에도
건축물대장 기재내용 변경 신청을 하여야 합니다.
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<기재내용 변경 신청 대상 시설 및 업종>

제3호 <제1종 근린생활시설> ​ 다목: 목욕장만 해당 ​ 라목: 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설

제4호 <제2종 근린생활시설> ​ 가목: 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 ​ 사목: 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 ​ 카목: 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 파목: 골프연습장, 놀이형시설만 해당 ​ 더목: 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것 러목: 안마시술소, 노래연습장

7호 판매시설 ​ 다. 상점 2) 「게임산업진흥에 관한 법률」 제2조제6호의2가목에 따른 청소년게임제공업의 시설, 같은 호 나목에 따른 일반게임제공업의 시설, 같은 조 제7호에 따른 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설 및 같은 조 제8호에 따른 복합유통게임제공업의 시설로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

16호 위락시설 ​ 가목: 단란주점으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나목: 유흥주점이나 그 밖에 이와 비슷한 것

예를 들어 의원,치과,한의원 개설을 위해서는
기존에는 제1종. 제2종 근린생활시설 관계가 없었지만
개정 후에는 의원 개설을 위해서는
제2종 근생은 제1종 근생으로 변경을 해야 하는 것입니다....
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이뿐인가요...
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요즘 아래 업종의 창업에 대해 많은 문의를 주시는데
PC방, 학원, 교습소, 스크린골프(골프연습장).... 1종근생 2종근생 상관 없었는데...
이제는 2종근생이어야 합니다.
1종근생 건물에 입점하고 싶다면 기재내용 변경신청으로
"제 2종 근린생활시설"로 변경해야 합니다. 또 어떻게 바뀔지 모르겠습니다. ㅜ


*아래 표는 업종에 따른 기준면적별 건축물용도 분류 입니다.



이처럼 업종별 신고 허가 관련하여 말도 많고 탈도 많습니다.
이부분 명확히 체크해보지 않고 계약금이라도 걸었다면... 힘들어지겠죠...  

암튼
최대한 깔끔하게 쓰고 싶었는데 쓰다보니 이렇네요. 자료찾아가며 오랜시간 썼습니다.
잘 이해가 안되셔도 좋습니다. 저희 제주도상가닷컴이 있잖아요.ㅎ
오늘도 든든한 하루 되시기 바랍니다. ^^;